Neubauprojekte: Auch nachträglich vereinbarte Sonderwünsche können die Grunderwerbsteuer erhöhen
07.06.2025
Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt (FA) nicht nur den bloßen Bodenwert mit Grunderwerbsteuer belastet, sondern auch die Bauerrichtungskosten. Grund hierfür sind die Regelungen zum sogenannten einheitlichen Vertragswerk, nach denen zu prüfen ist, ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute oder das (zukünftig) bebaute Grundstück war.
Nach zwei neuen Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) erhöhen auch Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Hausbau die Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Diese Entgelte können vom FA dann mit einem separaten nachträglichen Steuerbescheid besteuert werden. Nicht besteuert werden dürfen allerdings Hausanschlusskosten, die der Grundstückskäufer bereits nach dem (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtend übernehmen muss.
In den beiden zugrunde liegenden Verfahren hatten sich die Bauträger in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien verpflichtet. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden hatten die Käufer noch Änderungswünsche bei der Bauausführung geäußert. Das FA hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Grunderwerbsteuerbescheide gegenüber den jeweiligen Käufern.
Der BFH gab dem Amt recht und verwies darauf, dass auch Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören würden, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer zusätzlich neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung gewährt. Diese Leistungen dürften separat besteuert werden. Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterlägen hingegen schon im Rahmen der Besteuerung des Immobilienkaufpreises der Grunderwerbsteuer.
Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im ersten Verfahren darin, dass der Käufer laut Kaufvertrag verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen, und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne Weiteres selbst ausführen lassen durfte.
Im zweiten Verfahren war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag für die nachträglichen Sonderwünsche "Innentüren, Rollladenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge" dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah.
Hinweis: Wer den Kauf eines Grundstücks samt anschließender Bebauung plant, sollte vorab mit seinem steuerlichen Berater besprechen, welche grunderwerbsteuerlichen Folgen er einkalkulieren muss.
Weitere Beiträge aus der Rubrik “Grunderwerbsteuer”
Konzernklausel für Umstrukturierungen: BFH nimmt Grunderwerbsteuervergünstigung in den Fokus
Bei Umstrukturierungen im Konzern kann über die sog. Konzernklausel des § 6a GrEStG ein Grunderwerbsteuerzugriff vermieden werden. Demnach wird u.a. für bestimmte Rechtsvorgänge aufgrund einer Umwandlung nach dem Umwandlungsgesetz die darauf entfallende Grunderwerbsteuer nicht erhoben. Die Steuerbefreiung gilt jedoch nur unter weiteren Voraussetzungen. So müssen an dem Umwandlungs- oder Einbringungsvorgang ein herrschendes Unternehmen und eine oder mehrere von ihm abhängige Gesellschaften beteiligt sein.
09.01.2026
Grundbesitzende Gesellschaft: Kann ein Erbe als neuer Gesellschafter gelten?
Wenn Sie ein Grundstück erwerben, müssen Sie hierfür Grunderwerbsteuer zahlen. Erfolgt der Erwerb über eine Kapitalgesellschaft, ist diese Eigentümerin des Grundstücks und damit Steuerschuldnerin. Jedoch können sich bei einer Kapitalgesellschaft die Anteilseigner - als mittelbare Grundstückseigner - immer wieder ändern. Daher hat der Gesetzgeber eine Regelung geschaffen, wonach bei einer Änderung von mindestens 90 % des Gesellschafterbestands innerhalb von zehn Jahren Grunderwerbsteuer anfällt. Aber wie verhält es sich, wenn man den Anteil an der Kapitalgesellschaft nicht kauft, sondern erbt? Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) sah sich mit dieser Fragestellung konfrontiert.
29.12.2025
Umstrukturierung: Wenn die Anteilshöhe die Steuerfreiheit beeinflusst
Der typische Fall für die Erhebung von Grunderwerbsteuer ist sicherlich der Grundstückskauf. Aber die Steuer fällt nicht nur an, wenn man ein Grundstück direkt erwirbt. Sie kann auch bei der Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft entstehen. Allerdings kann in diesem Fall eine Steuerbefreiung in Betracht kommen, wenn man vorher bereits am Grundstück beteiligt war. Im Streitfall musste das Finanzgericht Münster (FG) entscheiden, ob auch bei einer Unternehmensumstrukturierung eine Steuerbefreiung vorliegen kann.
10.05.2025